Ипотечный договор

Договор ипотеки – это кредитное соглашение, в котором в качестве залога выступает недвижимое имущество. Сторонами по данному виду договора являются: залогодатель (заемщик) и залогодержатель (банк, предоставивший кредит). Залогодатель и залогодержатель должны обладать право – и дееспособностью. Если юридические лица выступают сторонами по договору ипотеки, их учредительные документы не должны содержать условий, ограничивающих право передачи имущества в ипотеку. Как и кредитный договор, договор ипотеки регулируется положениями Гражданского кодекса РФ, а также Федеральным законом «Об ипотеке», ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», Жилищным кодексом РФ, Конституцией РФ.

Ипотечным договором должны быть предусмотрены:

• предмет ипотеки;
• его оценочная стоимость;
• размер, срок и существо исполнения ипотечного обязательства;
• право, на основании которого предмет договора принадлежит залогодателю, а также наименование органа государственной регистрации, который осуществил регистрацию этого права.

Текст договора должен содержать следующие данные о предмете договора:

• наименование (дом, квартира);
• место нахождения;
• описание (общая жилая площадь, количество комнат).

Жилой дом выступает в качестве предмета ипотеки с одновременным залогом земельного участка по ипотечному договору. Поэтому в ипотечном договоре также указывается адрес расположения этого земельного участка, его площадь, кадастровый номер, категория земель, а также вид их разрешенного пользования. Недвижимое имущество, находящееся в муниципальной и государственной собственности, а также не подлежащее приватизации в качестве залога по договору ипотеки выступать не может. При предоставлении ипотеки на строительство дома, обеспечением кредита является незавершенное строительство, а также материалы и оборудование, принадлежащие заемщику.

Оценочная стоимость залога согласовывается сторонами и указывается в договоре. При этом нормативная цена земельного участка не должна превышать его оценочную стоимость. Заемщик ипотечного кредита имеет право на проживание в заложенном доме или квартире, а также может зарегистрировать там членов своей семьи. Право на сдачу в аренду, перепланировку или продажу предмета залога, как правило, ограничивается банком-кредитором и требует его разрешения. Банк также имеет право периодически проверять условия содержания заложенной недвижимости. При нарушении правил пользования недвижимым имуществом кредитор вправе потребовать досрочного погашения кредита. Это же условие может быть применено при нарушении графика платежей.

Ипотечный договор подлежит государственной регистрации по месту нахождения предмета ипотеки и вступает в силу с момента регистрации. Нотариально договор удостоверяется по желанию сторон. Документами, необходимыми для государственной регистрации договора ипотеки, являются следующие:

• заявление от обеих сторон ипотечного договора;
• договор ипотеки, а также его копии;
• приложения к договору;
• кредитный договор, исполнение которого обеспечивает ипотека;
• документ, свидетельствующий об уплате госпошлины;
• иные необходимые документы.

В 15-дневный срок со дня предоставления вышеупомянутых документов ипотека должна быть зарегистрирована. Регистрация удостоверяется путем проставления надписи на ипотечном договоре, которая содержит полное наименование органа, осуществляющего регистрацию прав, дату, место и регистрационный номер. По истечению или по факту расторжения ипотечного договора, запись о регистрации должна быть погашена на основании совместного заявления залогодержателя и залогодателя.